Residential vacancy in city center: the case of São Paulo

Abstract

A Região Metropolitana de São Paulo (RMSP) é um dos maiores aglomerados urbanos do mundo. Como em qualquer outra grande metrópole, não é tarefa fácil investigar sua estrutura, problemas e dinâmica. A estrutura das cidades foi analisada pela economia urbana desde que a teoria de usos do solo de Von Thünen foi adaptada ao contexto urbano. As pesquisas sobre os mercados imobiliários e de habitação seguiram uma abordagem diferente. Por um lado, o mercado de habitação foi modelado com ênfase em características específicas, como durabilidade, heterogeneidade e custos de construção. Por outro lado, pesquisas em finanças imobiliárias vêm aplicando uma série de métodos de avaliação, focando os mecanismos de oferta e de demanda e considerando imóveis como ativos. Estas três linhas de pesquisa não têm sido conectadas de maneira sistemática. Entretanto, argumenta-se que a dimensão espacial dos objetos investigados enseja uma análise integrada. Nas últimas décadas, São Paulo vivenciou grandes incrementos populacionais, desde que se se tornou o grande polo da indústria nacional. Muitos problemas surgiram, especialmente aqueles conectados com a habitação, como favelas, assentamentos ilegais, cortiços, invasões e moradores de rua. Este deficit habitacional indica a necessidade de se procurar alternativas na provisão de habitação de boa qualidade. Ao mesmo tempo, há um padrão na vacância residencial: alta nas áreas centrais e baixas na periferia. As vantagens locacionais do centro da cidade e suas amenidades urbanas, recursos escassos, são subutilizadas. Este trabalho procura contribuir para este debate pela análise empírica dos determinantes das taxas de vacância residenciais na RMSP e suas diferenças no centro histórico. Combinaram-se métodos de econometria espacial com modelagem hedônica aplicada a dados de setores censitários em painel para 2000 e 2010. Os resultados deste estudo sugerem que há dois grupos de determinantes: um relacionado às características locais dos mercados de habitação e outro constituído por características individuais dos edifícios. Foi identificada a diferenciação dos determinantes para o centro histórico de São Paulo, indicando a existência de um submercado com dinâmica própria nesta localização.